以上兩項(xiàng)新政有效降低了房東的房屋銷(xiāo)售成本。舉例來(lái)看。一名房東手中有一套面積150平方米、買(mǎi)入總價(jià)800萬(wàn)的房源，在持有3年后，以總價(jià)1000萬(wàn)賣(mài)出，在原政策下，則需要繳納增值稅（1000-800）*5%=10萬(wàn)元；新政后無(wú)需繳納增值稅。個(gè)稅方面，該套房房東現(xiàn)在只要支付1000*1%=10萬(wàn)；調(diào)整前則需要收1000*2%=20萬(wàn)。也即新政之后，上述房源出售后，房東可以少繳納20萬(wàn)元稅費(fèi)。

關(guān)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅，此前，上海執(zhí)行的契稅標(biāo)準(zhǔn)為首套房契稅90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房無(wú)論面積多少都為3%。新政后，上海個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策與全國(guó)統(tǒng)一，也即，購(gòu)買(mǎi)首套房面積為140平方米及以下的，按1%征收契稅；140平方米以上的，按1.5%征收契稅。購(gòu)買(mǎi)二套房，140平方米以上的，按1%；140平方米以上的，按2%征收。

媒體第一財(cái)經(jīng)采訪專家嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政之后，在上海認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，這基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購(gòu)房需求，有力支持了購(gòu)房消費(fèi)行為。對(duì)于購(gòu)置二套房，新政執(zhí)行的契稅標(biāo)準(zhǔn)減負(fù)效應(yīng)也較為明顯，例如認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)總價(jià)的住房，新政前契稅最高需30萬(wàn)，新政后最低可為10萬(wàn)，即直接減少20萬(wàn)。嚴(yán)躍進(jìn)還表示，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開(kāi)始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放，當(dāng)前上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段。

隨后，11月18日晚，北京印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅?！锻ㄖ访鞔_，根據(jù)《公告》規(guī)定，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。本市享受契稅優(yōu)惠政策的具體操作辦法仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

新政實(shí)施后，將對(duì)北京房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？媒體新京報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，并算了一筆賬。通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。此前北京規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%?！锻ㄖ穼?shí)施后，假設(shè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積90-140平方米的首套住房，總價(jià)500萬(wàn)元，其契稅將從過(guò)去的7.5萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，節(jié)省了2.5萬(wàn)。能享受優(yōu)惠最多的是購(gòu)買(mǎi)面積不超過(guò)140平方米的二套住房的群體，假設(shè)總價(jià)500萬(wàn)元，其契稅將從過(guò)去的15萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，減少了三分之二。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，在二手房交易中，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅和契稅。此次取消普通住宅及非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)減輕部分購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，普通住宅與非普通住宅將在稅費(fèi)繳納等過(guò)程中執(zhí)行同等要求，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，“此前會(huì)對(duì)大戶型收取比較高的稅收，此次取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大戶型受益更多?！?/p>

有望打響一線放開(kāi)購(gòu)房落戶第一槍

廣州七個(gè)區(qū)有望實(shí)現(xiàn)“購(gòu)房落戶” 其它一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

同日，廣州市發(fā)展改革委發(fā)布《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》。其中提到入戶類別將分為引進(jìn)人才入戶、積分制入戶、政策性入戶、投資納稅入戶和安居樂(lè)業(yè)入戶五個(gè)類別，系新增投資納稅入戶和安居樂(lè)業(yè)入戶；非廣州市戶籍人員，可依照對(duì)應(yīng)的入戶類別和相關(guān)條件申請(qǐng)將戶籍遷入廣州。(點(diǎn)擊詳情)

分析師指出，新增安居樂(lè)業(yè)入戶政策本著合理有序、漸進(jìn)適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，實(shí)施區(qū)域差別化安居樂(lè)業(yè)入戶，對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員”，可申請(qǐng)入戶。

除擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅+1年社保的要求，對(duì)于安居樂(lè)業(yè)入戶實(shí)施區(qū)域范圍內(nèi)符合條件的人員，征求意見(jiàn)稿還提出了計(jì)劃指導(dǎo)類指標(biāo)辦理。其中，住宅房屋產(chǎn)權(quán)為兩人及以上人員共有的，須經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致并公證確定其中一人申請(qǐng)，其他共有產(chǎn)權(quán)人不再適用；申請(qǐng)人須在廣州市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年。通過(guò)二手房申請(qǐng)安居樂(lè)業(yè)入戶，要求該住宅房屋原戶口全部遷出且3年內(nèi)未用于辦理過(guò)安居樂(lè)業(yè)入戶。

媒體報(bào)道稱，本次征求意稿若能通過(guò)，廣州將成為第一個(gè)放開(kāi)購(gòu)房入戶的一線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州此舉的目的，是為積極適應(yīng)人口發(fā)展新常態(tài)，保持人口合理有序增長(zhǎng)，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高人口素質(zhì)，加快轉(zhuǎn)變超大城市發(fā)展方式而擬定的。這其中，關(guān)于安居樂(lè)業(yè)入戶相關(guān)措施，在客觀將對(duì)廣州樓市形成利好。

專家認(rèn)為，其他一線城市若也能跟進(jìn)安居樂(lè)業(yè)入戶政策，將進(jìn)一步激發(fā)基于落戶需求而購(gòu)置房產(chǎn)的消費(fèi)行為。

重新認(rèn)識(shí)和肯定房地產(chǎn)業(yè)支柱地位

住建部主管媒體發(fā)聲：市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重拖累

11月17日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的地產(chǎn)首席財(cái)經(jīng)融媒體中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)刊發(fā)文章《重新認(rèn)識(shí)和肯定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位》引發(fā)熱議。

文章表示從全球來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在絕大部分國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè)。這不僅是因?yàn)樗鼘?duì)GDP增長(zhǎng)、財(cái)政收入和就業(yè)有著直接且巨大的支撐作用，更因以它為核心形成的綿長(zhǎng)、復(fù)雜、交互影響的多層次、立體性產(chǎn)業(yè)鏈體系與資本流動(dòng)在一國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著戰(zhàn)略地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅承載著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需的基礎(chǔ)條件——土地開(kāi)發(fā)的功能，也提供了房地產(chǎn)這種人類最大宗的、直接占據(jù)現(xiàn)代社會(huì)財(cái)富價(jià)值七成以上商品的交易系統(tǒng)，更為科技創(chuàng)新提供了巨大而廣泛的應(yīng)用場(chǎng)景。

1997年亞洲金融危機(jī)后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快發(fā)展，在多個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和國(guó)家級(jí)重要文件中，都承認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。但2016年后，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲引起的輿論沖擊以及實(shí)施緊縮性調(diào)控政策的需要，國(guó)家基本不再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，相關(guān)文件也大多回避了這種說(shuō)法，“去房地產(chǎn)化”的傾向非常明顯。

2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重拖累。在此背景下，重新討論房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，肯定它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展的支撐作用，不僅是認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，也對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，進(jìn)而穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)有重大意義。

文章還強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)超強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性滋生出超強(qiáng)的就業(yè)創(chuàng)造力。中國(guó)現(xiàn)在有各類房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)約220萬(wàn)家，若平均每家有10人就業(yè)，就達(dá)2200萬(wàn)人。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)與建筑、建材、金融、商貿(mào)、家居裝修、物業(yè)管理、旅游酒店、教育、健康醫(yī)療、文化娛樂(lè)、物流配送、科技等行業(yè)，通過(guò)前向、后向和側(cè)向關(guān)聯(lián)，建立起綿長(zhǎng)、復(fù)雜、立體性的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，而這些行業(yè)各自又包含著復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)絡(luò)，都可細(xì)分成很多行業(yè)，涉及眾多企業(yè)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，勞動(dòng)力需求巨大。這種復(fù)雜、細(xì)密、立體的產(chǎn)業(yè)分工及協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，創(chuàng)造出大量、多專業(yè)、多工種、多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)，估計(jì)在中國(guó)涉及上億個(gè)就業(yè)崗位，由此不難理解房地產(chǎn)業(yè)用工與整個(gè)就業(yè)市場(chǎng)之間“一榮俱榮、一損俱損”關(guān)系。

同時(shí)，從穩(wěn)定財(cái)富價(jià)值和恢復(fù)大眾信心角度，需要房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮提振作用。從財(cái)富積累看，許多國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)總財(cái)富的一半左右或更高。英國(guó)曾有一項(xiàng)調(diào)查估計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)總財(cái)富的比率高達(dá)73.2%。在中國(guó)，從家庭來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)值大約占家庭財(cái)富的7成左右。從全社會(huì)看，以房?jī)r(jià)尚算穩(wěn)定的2021年的數(shù)據(jù)推算，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為10139元/平方米，商品房交易面積179433萬(wàn)平方米，僅此一項(xiàng)當(dāng)年交易對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)量就達(dá)約18.19萬(wàn)億元。若把存量房都折價(jià)計(jì)算，全國(guó)房產(chǎn)財(cái)富規(guī)模至少有三四百萬(wàn)億。全國(guó)城市與建制鎮(zhèn)中未建造房屋的土地的價(jià)值還未包括在內(nèi)。對(duì)這么基礎(chǔ)性、巨量的資產(chǎn)，其價(jià)格漲跌不僅對(duì)政府的財(cái)政收入影響顯著，而且對(duì)大眾心態(tài)、投資與消費(fèi)支出和社會(huì)秩序也具有重大影響：價(jià)格上漲會(huì)帶來(lái)“財(cái)富效應(yīng)”，業(yè)主的凈資產(chǎn)增加，投資與消費(fèi)信心會(huì)增強(qiáng)，家庭支出上升，全社會(huì)的交易增加，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到促進(jìn)作用。反之，價(jià)格下跌則可能導(dǎo)致“資產(chǎn)縮水”，甚至引發(fā)恐慌性拋售。業(yè)主會(huì)減少投資與消費(fèi)，市場(chǎng)狀況進(jìn)一步惡化。當(dāng)房產(chǎn)是家庭主要資產(chǎn)時(shí)，在失業(yè)、收入下降但還必須還月供的條件下，業(yè)主可能陷入生活困境甚至信心崩潰。所以，從穩(wěn)定財(cái)富價(jià)值和提升大眾信心角度看，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，十分必要。

對(duì)于房地產(chǎn)新政策和走向，你怎么看？